сегодня эта логика начинает работать при определенных гарантиях того, что клиентом станет международная корпорация или, например, западный инвестфонд с высокими требованиями к приобретаемой или арендуемой недвижимости. А где эти корпорации или фонды? Разве их у нас много? А вот на Западе ситуация совсем другая. В Европе и Америке движение в направлении «озеленения» проектирования и строительства достаточно активное. Но там, что очень важно, этот процесс имеет мощную правительственную поддержку. В ряде стран, например, таких как США и Канада, все государственные органы (а за ними и крупные транснациональные корпорации) используют для своих нужд исключительно здания, сертифицированные по «золоту» или «серебру», что является очень сильным стимулом для развития отрасли. Поэтому я считаю, что на начальном этапе – в момент запуска экостроительства — главную роль должно играть государство.
- Разумеется, господдержка – это основной инструмент. Но вам не кажется, что эту тему будет также двигать меняющийся спрос со стороны конечного потребителя? В одном из своих интервью вы сказали, что у нас люди еще не живут так хорошо, чтобы думать об экологии. Но в Москве и Петербурге, кажется, это уже произошло…
- В какой-то степени это так, но с другой стороны, что россиян больше всего интересует в качественной недвижимости? Мы еще не привыкли стремиться к более высокому комфорту (к таким вещам, как скажем – большее количество естественного света, более качественная воздушная среда и т.д.), который объективно дают зеленые здания. В основном сегодня заказчиков особенно в области коммерческой недвижимости по-прежнему интересует рост ее капитализации. И в случае с зеленым строительством на первый взгляд складывается странная ситуация, когда стоимость объекта как бы не кореллирует с тем cash flow, которое он генерирует.
- Прокомментируйте, пожалуйста.
- Возьмем, к примеру, ту же Белую площадь. Этот комплекс был приобретен за определенную сумму. Простым делением суммы на площадь, получается, что стоимость 1 кв. метра, включая все, в т.ч. и паркинг, который практически не приносит дохода – составляет почти $10 000. И какой же доход может дать такая недвижимость?.. Значит, девелопер как-то по-другому подходил к расчетам, и в первую очередь – ориентировался на определенный тип клиентов. Как я уже говорил, если его клиент – иностранный фонд, то для таких потребителей важна не только и не столько стоимость квадратного метра, сколько гарантия, что объект спроектирован и построен качественно, и будет иметь длинный жизненный цикл (то есть морально не устареет в течение многих десятилетий). А сертификация по зеленым стандартам именно об этом и свидетельствует. Кроме того, наличие такого «зеленого» доказательства высокого качества объекта может выступать сегодня дополнительным конкурентным преимуществом. Ведь при активном рынке продавца, то есть когда покупателей много, а купить нечего – «метут» все, а когда рынок меняется как сейчас — покупателя нет, а продукт производится, возникает конкуренция. И приходится доказывать, что ты это слепил «не из того что было», как говорится, а из чего-то более или менее приличного. Кто может это подтвердить? Как вариант – сертификация по зеленому стандарту. Поэтому, безусловно, за этим направлением есть будущее.
- У вас есть аккредитованные оценщики или ваши архитекторы просто прошли обучение с целью предоставлять услуги по такому виду проектирования?
- Оценщик — это другая профессия. Наши архитекторы только проектируют. В будущем они смогут стать оценщиками, если захотят.
Офис компании Siemens, сертифицированный по LEED
- Что самое сложное в процессе проектирования по зеленым стандартам в России?
- Самое сложное – это поиск компромисса между инновационностью проекта и его экономикой. Для получения золотого сертификата LEED, как известно, нужно набрать 65-70 баллов. И раз в пять лет эти требования повышаются. Если упереться и применить все «самое-самое» (инновационное, энергоэффективное, экологичное и т.д.), что есть на рынке, то баллов получится в пять раз больше, чем нужно. Но, разумеется, «самое-самое» и стоит соответственно, а заказчик все равно всегда свои деньги считает. Даже самый продвинутый, даже тот, который готов построить зеленое здание. И начинаются интеллектуальные поиски…
- В которых как раз и проявляется уровень и профессионализм архитектора?
- Именно. С одной стороны, мы изучаем и анализируем решения, использования которых требует стандарт, с другой – пытаемся понять, насколько они адекватны для применения в наших условиях, и с третьей – пройдут ли они по цене. Например, понимаем, что в данном случае вполне можно получить баллы за стоянку для велосипедов, и было бы правильным сделать тройной энергоэффективный стеклопакет плюс систему защиты и управления солнечной радиацией. Но стоимость зашкаливает. Зато вместо качественного и дорогого стеклопакета проще и дешевле сваривать резервуар для сбора вторично используемых вод… Таким образом, набираем нужное количество баллов и укладываемся в утвержденный бюджет – совмещаем разумную инновационность и требование заказчика потратить как можно меньше. Поэтому, я бы так сказал – сертификация по зеленому стандарту – это, по сути, премия за здравый смысл архитектора и девелопера. Кстати, именно по причине наличия здравого смысла у проектировщика сертифицированного здания, перед нами далеко не всегда объект, который сверху донизу напичкан супер-навороченными решениями. И, тем не менее, такой сертификат, несомненно, свидетельствует о высоком качестве и эффективности заложенных проектных и управленческих решений, которые объективно продлевают жизненный цикл здания.
- То есть вы подтверждаете, что даже в России вполне можно спроектировать объект, который не будет стоить «как чугунный мост» и может успешно пройти сертификацию?
- Никакой фантастики. Реальные возможности и технологии для набора необходимого количества балов у нас давно есть. Весь смысл в находчивости и некой профессиональной эрудиции проектировщика — где-то немного схитрить, где-то придумать оригинальный подход, где-то спроектировать как обычно.
- А вы продвигаете идею проектирования зеленых зданий?
- Разумеется, продвигаем. У нас в каждом предложении для заказчика вставлена фраза о том, что мы предоставляем услуги по проектированию и менеджменту проекта под сертификацию. И мы знаем, как минимизировать затраты в этом процессе. Мы советуем нашим клиентам — не экономьте, а если уж вы потратили немного больше, то давайте мы ваш проект красиво упакуем и повысим его стоимость. Ведь если есть такая возможность, и выгоды явно больше, чем затраты, то почему бы этим не воспользоваться?
